9 февраля 2017 г. в Москве состоялась 8-я Международная Конференция «Где маржа®» сельскохозяйственных производителей и поставщиков средств производства и услуг для аграрного сектора.
Традиционно на данной конференции обсуждались проблемы, связанные с введением в оборот, приобретением и использованием земельных активов. В первую очередь земель сельскохозяйственного назначения.
Ольга Романова, адвокат и управляющий партнер Юридической группы «РАТУМ», выступила во 2-й сессии, касающейся проблем рынков сельскохозяйственной земли и недвижимости.
ТЕЗИСЫ ВЫСТУПЛЕНИЯ Ольги Романовой
1. Еще в 2013 году прогнозировался рост судебных споров, связанных с правами на земельные активы, в том числе на земли сельскохозяйственного назначения.
Наиболее часто возникающие споры:
• Расторжение долгосрочных договоров аренды с целью передачи прав на земельные активы иным лицам;
• Оспаривание решений общих собраний участников общей долевой собственности и совершенных на основании этих решений сделок (заключение договоров аренды, выдел земельных участков, продление договоров аренды, срок которых подходит к окончанию);
• Споры, связанные с введением в оборот невостребованных земельных долей, в том числе оспаривание договоров купли-продажи земельных долей муниципальным образованиями;
• Споры, связанные с выделом земельных долей, обремененных правом долгосрочной аренды.
• Споры с Росреестром и кадастровой палатой, в том числе споры, связанные со снижением кадастровой стоимости земли.
2. Изменения закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения за период с 2013 по 2016 год не решили всех проблем, связанных с введением в оборот невостребованных земельных долей:
• Сельскохозяйственные организации, фермеры, не могут выкупить на льготных условиях невостребованные земельные доли, т.к. у них отсутствуют правоустанавливающие документы, соответствующие нормам действующего законодательства. «Джентельменские соглашения» заключаемые с администрациями не имеют юридической силы для регистрации права на земельные доли.
• Суды отказывают в принятии дел к рассмотрению, если нет справки из ЗАГС и от нотариуса об умерших и наследниках.
• Суды исключают из списков земельные доли лиц, у которых есть наследники не оформившие свои наследственные права.
• Признание невостребованных земельных долей выморочным имуществом.
• Прекращение искового производства в отношении умерших.
3. Новые законодательные инициативы могут ухудшить положение действующих добросовестных сельскохозяйственных организаций, и могут дать новый простор для действий рейдеров, чтобы влиять на владение сельскохозяйственными активами.
На рассмотрении в Госдуме находится Законопроект № 1069701-6 О внесении изменений в статью 14.1. Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в части уточнения положений об общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения). Принят в 1-м чтении.
Пункт 5 статьи 14.1. изложить в следующей редакции:
«Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей».
Законопроект внесен депутатами Госдумы Тимофеевой О.В. и Климовым В.В. Инициаторы законопроекта считают, что со времени принятия ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в редакции от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ) «произошло множество изменений законодательства, в том числе, установление правил об уплате земельного налога участниками долевой собственности, подробная регламентация правового режима невостребованных земельных долей и др. Эти меры позволили решить многие вопросы, связанные с установлением субъектов прав на земельные доли – участников долевой собственности на земельные участки» .
Выводы инициаторов законопроекта не соответствуют действительности, до настоящего момента не решены проблемы ввода в оборот невостребованных земельных долей, кроме того, многие долгосрочные договоры аренды, заключенные в начале 2000-х подходят к окончанию, и требуется созывать собрания о продлении договоров на новый срок, принятия решения об изменении размера арендной платы.
Обеспечить явку в 50 % на данные собрания в большинстве регионов не предоставляется возможным.
Таким образом, в невыгодном положении окажутся действующие сельхозпроизводители, т.к. при отсутствии кворума они не смогут продлить срок действия договоров аренды.
Кроме того, права аренды часто используются как залоговое обеспечение, следовательно, помимо того, что теряются права на использование земли, теряется возможность привлечения кредитных средств.
Это большой удар по действующим сельхозтоваропроизводителям, не зависимо от того, каким земельным банком они владеют, и какого размера предприятие.
Законопроект поддерживается МСХ. Возможно, что сельхозпроизводителям стоит сделать официальное обращение по данному законопроекту, и приостановить его дальнейшее рассмотрение, так как реальной оценки последствия его введения инициаторами законопроекта представлено не было.
