Мы привыкли рассматривать землю исключительно как недвижимое имущество. Но смотреть надо гораздо глубже. Земля – это не только объект недвижимого имущества, введенный в гражданский оборот, но и базис всех видов деятельности, средство производства.
Земельные реформы в России проводились неоднократно, последняя земельная реформа была проведена в 1991 году в соответствии с указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323 “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР”, постановлений Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 “О порядке реорганизации колхозов и совхозов” и от 04.09.1992 № 708 “О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса” колхозам и совхозам было вменено в обязанность провести в 1992 году реорганизацию и привести свой статус в соответствии с Законом РСФСР “О предприятиях и предпринимательской деятельности”.
Почти 10 лет оборот земельных долей регулировался не законами или кодексами, а указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, различного рода методическими рекомендациями Роскомзема РФ.
В 2001 году был принят Земельный кодекс, который, хоть и с ограничениями, разрешил оборот земельных участков поселений. В то же время Кодекс блокировал возможный ранее (ст. 260 ГК РФ) оборот земель сельскохозяйственного назначения до принятия специального закона.
В 2002 году был принят Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, который неоднократно изменялся и дополнялся (на текущий момент действует редакция № 33).
Постоянные изменение законодательства, противоречия в нормативных актах, отсутствие надлежащего картографического материала на момент приватизации, до сих порождают споры, связанные с установлением границ земельных участков сельскохозяйственного назначения и граничащих с ними участков.
В одной статье рассмотреть все ситуации, которые возникают на практике, невозможно, поэтому хотелось бы поделиться практическими советами для выбора правильного способа защиты права и выбора стратегии судебной защиты.
Основные категории споров, которые возникают между землепользователями при установлении границ земельных участков сельскохозяйственного назначения (классификацию можно применять и к иным категориям земель):
Иск об установлении границ
Основа спора – несовпадение юридических границ земельного участка (закрепленных в государственном кадастре недвижимости) и фактических (реально существующих на местности) границ.
Причины несовпадения границ:
• противоречием друг другу, т.е. пересечение;
• отсутствие юридической или фактической границы одного из участков.
Иск представляет собой самостоятельный способ защиты нарушенного права, направлен на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Смежный землепользователь по такому иску является ответчиком. В рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек (абз. 2 п.1 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 54 “О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество”, постановление ФАС СКО от 09.06.2014 по делу N А32-12652/2013).
Большая часть земель сельскохозяйственного назначения до сих пор находится в общей долевой собственности, поэтому при рассмотрении исков данной категории суды указывают на необходимость привлекать к разрешению споров участников общей долевой собственности на исходные земельный участок в качестве соответчиков.
Иск о признании недействительными результатов межевания
Цель иска состоит в признании юридически закрепленных границ земельного участка ответчика установленными с нарушением требований (в зависимости от даты образования участка и норм, действующих в данные период):
• Инструкции по межеванию земель 1996 г.,
• Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства 2003 г.,
• Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре (если речь идет о земельных участках, межевание которых осуществлено после 1 марта 2008 г.),
• Приказа Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. N 412 “Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков”,
• Приказа Министерства экономического развития РФ от 3 августа 2011 г. N 388 “Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков”,
• Приказа Министерства экономического развития РФ от 17 августа 2012 г. N 518 “О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке”,
• Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.
У истцов в зависимости от характеристик и обстоятельств межевания смежного земельного участка могут быть разные задачи:
• определение (“уточнение”) местоположения части границ своего земельного участка, которая одновременно является частью границ земельного участка ответчика;
• исключение из ГКН сведений о значении всех координат характерных точек земельного участка ответчика, если такой земельный участок является ранее учтенным;
• снятие с кадастрового учета как земельного участка, который на таком учете стоит временно, а права на него еще не зарегистрированы, так и земельного участка, сведения о правах на который ранее были внесены в ЕГРП.
Исправление кадастровой ошибки
В соответствии с ч.4 ст. 38 Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре возможно:
• во внесудебном, заявительном порядке или в порядке информационного взаимодействия;
• в судебном порядке – на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
Кадастровые ошибки, допущенные при составлении межевого плана, могут
быть разной природы:
• технические – возникают при неточности приборов, применяемых кадастровым инженером; при переводе описания местоположения земельного участка из старой системы координат в современную систему координат (МСК-27); формировании земельного участка без выезда на местность;
• правовые – возникают, когда кадастровым инженером допускаются нарушения правил составления межевого плана, процедуры согласования границ, а также в случаях, когда схема земельного участка утверждается незаконным распоряжением органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Как правило, к судебному способу приходится прибегать, когда присутствует конфликт между землепользователями, во всех остальных случаях ошибку можно исправить во внесудебном порядке.
Споры в связи с выделом участков сельскохозяйственного назначения
Данную категорию споров можно разделить на 2 группы:
• споры на стадии подготовки и согласования проекта межевания;
• оспаривание результатов выдела земельных участков.
Проект межевания с октября 2011 г. является главным документом межевания, который и технически, и юридически обосновывает размер и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей.
На проект межевания могут быть поданы возражения, которые по своему содержанию не имеют отношения к размеру и местоположению границ, например:
• указание на то, что возражающий намерен выделить земельный участок в том же месте, где и заказчик проекта межевания;
• возражающий фактически использует выделяемый другим участником общей долевой собственности земельный участок и по этой причине выдел земельного участка нарушает его права на хозяйственное его использование;
• выделяемый земельный участок в дальнейшем будет использоваться не для сельскохозяйственного производства, а для других целей (например, предоставлен для строительства линейного объекта – нефте- или газопровода или в целях дачного строительства);
• размер выделяемого земельного участка не соответствует правоустанавливающим документам;
• площадь образуемого земельного участка больше, чем это позволяют свидетельства (например, по баллогектарам).
Как правило, такого рода возражения являются сигналом к тому, что в дальнейшем придется обращаться в суд, исковое заявление может быть подано как лицом, подавшим возражения на проект межевания, так и лицом, которое заказало проведение межевых (кадастровых) работ.
Основания для обращения в суд:
• нарушение порядка согласования размера и местоположения границ (например, непредставление для ознакомления в течение тридцати дней кадастровым инженером полного текста проекта межевания);
• включение в проект межевания документов лиц, которые умерли до завершения его подготовки, а также подписание (утверждение) от их имени проекта межевания;
• истечение срока действия доверенности, на основании которой действовало уполномоченное лицо, подписывая (утверждая) проект межевания;
• пересечение границ образуемого земельного участка с границами другого образуемого земельного участка, который выделяет другой участник общей долевой собственности, если ранее он согласовал другой проект межевания или общее собрание утвердило проект межевания;
• несоблюдение требований п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ (вклинивание, вкрапливание, изломанность границ и т.д.);
• регистрация права на земельный участок, местоположение границ которого не согласовывалось в представленном в Росреестр проекте межевания (если речь идет, например, о многоконтурном земельном участке).
Практический интерес представляют судебные акты по делу N А32-8012/2016 (Определение Верховного суда от 27.08.2018 № 308-ЭС18-12505 по делу № А32-8012/2016; Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 мая 2018 г. N Ф08-2893/18; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 января 2018 г. N 15АП-13074/17) для определения состава лиц участвующих в деле и подведомственности спора: спор по иску об установлении границ земельного участка при его выделе из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, не может быть разрешен только в отношении хозяйства как ответчика, в качестве соответчиков должны быть привлечены к участию в деле все участники общей долевой собственности на исходный земельный участок, а сам спор подведомственен судам общей юрисдикции.
Индивидуальный предприниматель (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к фермерскому хозяйству (далее – хозяйство) со следующими требованиями:
• об определении местоположения границ земельного участка сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, выделяемого в счет земельной доли из земельного участка с, кадастровый номер 23:21:0503000:300, расположенного по адресу: Новокубанский р-н, установлено относительно ориентира Прочноокопский с/о, в границах плана бывшего колхоза имени С.М. Кирова (ООО КХ “Участие”), расположенного в границах участка, согласно проекта межевания;
• о снятии возражения хозяйства, направленного на проект межевания земельного участка земель сельскохозяйственного и обязании Управление Росреестра по Краснодарскому краю поставить на кадастровый учет земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2017 по делу № А32-8012/20106 определено местоположение границ земельного участка сельскохозяйственного назначения; снято возражение хозяйства, направленное на проект межевания земельного участка. Управлению Росреестра по Краснодарскому краю присуждено поставить на кадастровый учет земельный участок сельскохозяйственного назначения, согласно проекта межевания.
Хозяйство обжаловало решение суда первой инстанции.
Выводы апелляционного суда:
Иск об установлении границ земельного участка относится к искам о правах на недвижимое имущество (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 54 “О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество”) и представляет собой самостоятельный способ защиты нарушенного права, который направлен на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части.
Ответчиками по иску об установлении границ земельного участка должны быть собственники всех смежных земельных участков (данная правовая позиция также выражена в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 09.06.2014 по делу N А32-12652/2013, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2015 по делу N А32-48527/2011).
При выделе земельного участка из земельного участка, являющегося объектом общей долевой собственности, последний становится земельным участком, смежным с выделенным участком, в силу чего сособственники исходного участка фактически выступают собственниками смежного земельного участка.
Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел, возникает право собственности на образуемый участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный участок.
Соответственно, при выделе земельного участка из земельного участка, являющегося объектом права общей долей собственности, изменяется объект такого права, в силу чего решение по иску об установлении границ земельного участка при выделе земельного участка непосредственно затрагивает права и обязанности всех участников общей долевой собственности на исходный земельный участок.
Разрешение спора по такому иску невозможно без участия субъектов права общей долевой собственности на исходный земельный участок в качестве соответчиков.
Спор об установлении границ спорного земельного участка не относится к делам, подведомственным арбитражным судам (ч. 6 ст. 27 АПК РФ) независимо от наличия у субъектов спорных правоотношений статусов юридического лица или индивидуального предпринимателя, в силу чего привлечение к участию в деле в качестве соответчиков участников долевой собственности на исходный земельный участок, не являющихся индивидуальными предпринимателями либо юридическим лицами, исключает возможность его (спора) разрешения по существу арбитражным судом по причине неподведомственности.
Такие дела подведомственны судам общей юрисдикции (ч.4 ст. 22 ГПК РФ).
