Российские земли классифицировали
Любой земельный участок характеризуется принадлежностью к определённой категории и имеет установленный вид использования. Согласно Земельному кодексу РФ (ст.7), все земли делятся на семь категорий, определяющих вид целевого назначения земли, а именно земли:
- сельскохозяйственного назначения (для выращивания сельскохозяйственной продукции, животноводства и т.п.);
- населённых пунктов (городов, деревень, сёл т.д.)
- промышленности, энергетики, транспорта, связи и т. д.
- особо охраняемых территорий и объектов (например, пограничные земли);
- лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса.
Одним из самых принципиальных вопросов, связанных с определением вида разрешенного использования земельных участков, является вопрос о классификации видов разрешенного использования, устанавливаемых в отношении земельных участков. Отсутствие четкого перечня создавало сложности для землепользователей. В течение нескольких лет Минэкомразвития России разрабатывал классификатор видов разрешенного использования земельных участков.
8 сентября в Минюсте был зарегистрирован Приказ Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Приказ вступает в силу по истечении 90 дней после его официального опубликования. Приказ был опубликован 24 сентября 2014 г. в «Российской газете» и вступает в силу с 23 декабря 2014 г. (http://www.rg.ru/2014/09/24/uchastki-dok.html)
Классификатор определяет, что может делать собственник на своей земле. Все земельные участки разделены по видам использования на 12 групп, которые в свою очередь делятся на подгруппы. Следует отметить, что виды разрешенного использования, установленные классификатором, могут входить в разные категории, определенные ст. 7 Земельного кодекса РФ. Например, земли населенных пунктов могут включать в себя земельные участки под жилой застройкой, объектами предпринимательства, транспорта, обеспечения вооруженных сил, деятельности по особой охране и изучению природы (исторические памятники).
Таблица 1. Соотношение категорий земель, установленных Земельным кодексом РФ и классификатором
|
Категории земель, согласно Земельного кодекса РФ |
Виды разрешенного использования земельного участка по классификатору |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Сельскохозяйственное использование, включает 18 подкатегорий. |
| Общее пользование территории, включает 3 подкатегории | |
| Земли населенных пунктов | Жилая застройка, включает 7 подкатегорий. |
| Общественное использование объектов капитального строительства, включает 10 подкатегорий | |
| Предпринимательство, включает 9 подкатегорий | |
| Отдых (рекреация), включает 5 подкатегорий. | |
| Транспорт, включает 5 подкатегорий | |
| Обеспечение вооруженных сил | |
| Деятельность по особой охране и изучению природы, включает 3 подкатегории | |
| Общее пользование территории, включает 3 подкатегории | |
| Земли промышленности, энергетики, транспорта связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения | Общественное использование объектов капитального строительства, включает 10 подкатегорий |
| Предпринимательство, включает 9 подкатегорий | |
| Производственная деятельность, 9 подкатегорий | |
| Транспорт, включает 5 подкатегорий | |
| Обеспечение вооруженных сил | |
| Общее пользование территории, включает 3 подкатегории | |
| Земли особо охраняемых территорий и объектов | Отдых (рекреация), включает 5 подкатегорий. |
| Транспорт, включает 5 подкатегорий | |
| Обеспечение вооруженных сил | |
| Деятельность по особой охране и изучению природы, включает 3 подкатегории | |
| Общее пользование территории, включает 3 подкатегории | |
| Земли лесного фонда | Отдых (рекреация), включает 5 подкатегорий. |
| Транспорт, включает 5 подкатегорий | |
| Обеспечение вооруженных сил | |
| Деятельность по особой охране и изучению природы, включает 3 подкатегории | |
| Лесная, включает 5 подкатегорий | |
| Земли водного фонда | Отдых (рекреация), включает 5 подкатегорий. |
| Транспорт, включает 5 подкатегорий | |
| Обеспечение вооруженных сил | |
| Деятельность по особой охране и изучению природы, включает 3 подкатегории | |
| Водные объекты, включает 3 подкатегории | |
| Земли запаса | Общее пользование территории, включает 3 подкатегории, в том числе категория запас. Запас – отсутствие хозяйственной деятельности. |
Каждый вид использования земельных участков допускает также размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных и автомобильных дорог общего пользования), защитных сооружений (насаждений), информационных и геодезических знаков, если федеральным законом не установлено иное.
Безусловно, что необходимо было определить подкатегории, конкретизирующие использование земельных участков, но насколько было целесообразно осуществлять классификацию, которая не всегда стыкуется с определениями состава земель, установленных Земельным кодексом, покажет время. На мой взгляд, взгляд практикующего юриста, такая классификация может вызвать вопросы, при определении кадастровой стоимости земельных участков, т.к. вид разрешенного использования является одним из основных факторов, влияющих на кадастровую стоимость.
Классификатор вводит виды использования, которые ранее не были установлены действующим законодательством, следовательно, не применялись при расчете кадастровой стоимости на земельный участок.
Законом предусмотрен, что разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (Федеральный закон от 23 июня 2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»), это значит, что переоформлять документы на земельные участки (кадастровые паспорта, свидетельства о праве собственности на земельные участки), которые выданы до вступления в силу классификатора, то есть до 23 декабря 2014 г., переоформлять не надо.
Кроме того, следует обратить внимание, что теперь можно самостоятельно выбирать любой вид разрешенного использования земельного участка из предусмотренных зонированием территорий без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Но данное положение относиться только к территориям, использование которых регулируется градостроительным законодательством. Действие градостроительных регламентов, планы землеустройства и застройки не распространяются, например, на сельскохозяйственные земли, земли особо охраняемых территорий.
Предполагается, что изменение разрешенного вида использования внутри одной категории должно производится по заявлению заинтересованной стороны, путем внесения изменений в кадастровый паспорт земельного участка и единый государственный реестр прав на объекты недвижимого имущества.
Например, можно будет внести изменения в категории земли сельскохозяйственного назначения с растениеводства на животноводство, т.к. категория земли не изменяется. Но нормативного акта, регламентирующего данную процедуру пока нет, следовательно, можно предположить, что заявителям будет дан отказ на внесение изменений в разрешенный вид использования внутри одной категории земель, и, как всегда, споры будут решаться в суде.
Ранее в Минэкомразвития РФ уже поступали вопросы о возможности изменения разрешенного вида использования земельного участка сельскохозяйственного назначения без изменения его категории, письмом от 08 июля 2011 г. № 14310-ИМ/Д23 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» дано разъяснение, что действующее законодательство не содержит однозначных норм, регулирующих порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. По мнению Минэкономразвития России, до внесения в законодательство Российской Федерации соответствующих изменений государственный кадастровый учет изменений земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения в связи с изменением вида разрешенного использования может быть осуществлен в случае представления в орган кадастрового учета решения главы местной администрации, принятого с учетом публичных слушаний, об изменении одного вида разрешенного использования такого земельного участка на другой вид в порядке, установленном пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации”. То есть упрощенная процедура после введения в действие классификатора действовать не будет, если не будут приняты дополнительные нормативные акты.
Таблица 2. Классификация земель сельхозназначения
|
Сельскохозяйственное использование – ведение сельского хозяйства |
|
| Растениеводство | Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур |
| Овощеводство | |
| Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур | |
| Садоводство | |
| Выращивание льна и конопли | |
| Животноводство
|
Скотоводство |
| Звероводство | |
| Птицеводство | |
| Свиноводство | |
| Пчеловодство | |
| Рыбоводство | |
| Научное обеспечение сельского хозяйства | |
| Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции | |
| Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках | |
| Питомники | |
| Обеспечение сельскохозяйственного производства | |
Ольга Романова, адвокат, управляющий партнер
