Госпошлину предлагается ввести за оспаривание тех актов федеральных органов исполнительной власти, которые содержат разъяснения законодательства и обладают нормативными свойствами. Для юрлиц она составит 4500 руб., для физлиц – 300 руб.
Документ: Проект Федерального закона N 892365-6 (http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(Spravka)?OpenAgent&RN=892365-6)
Принят в первом чтении 17 ноября 2015 года
03 декабря 2015 года в 10.30 ч. Курская торгово-промышленная палата совместно с Юридической группой “РАТУМ” проводит консультационный семинар на тему: “Кадастровая стоимость земельных участков: порядок изменения и оспаривания”. Тема кадастровой стоимости является весьма актуальной, поскольку затрагивает интересы не только собственников недвижимости, но и в целом муниципальных образований, субъектов Российской Федерации. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Обо всем этом Вы узнаете на нашем семинаре. В программе семинара:
Время проведения семинара: “03” декабря 2015 года с 10 час.30 мин. в конференц-зале Курской торгово-промышленной палаты по адресу: г.Курск, ул. Димитрова, д.59, 4-й этаж. Для участия в семинаре необходимо до 01.12.2015г. сообщить (Ф.И.О., должность, наименование организации, ИП) по телефону: (4712) 51-12-64 Чадова З.Н., электр.почта: ts@kcci.ru
В 2015 году будет проведено более 3000 проверок, некоторые проверки будут проводится 2-3 органами государственного/муниципального контроля в отношении одной организации/предпринимателя/собственника объекта недвижимости. …
Как всегда, Государственная Дума выдала нагора огромное количество поправок в действующие законы. 31 декабря 2014 г. было принято несколько федеральных закона, которые вносят поправки в Закон «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» от 28 декабря 2008 г. № 294-ФЗ. С 11 января 2015 г. установлено, что меры, принимаемые по результатам проведения проверок качества образования, устанавливаются ФЗ от 29 декабря 2012 г. № 273-ФЗ «Об образовании в РФ». С 23 января 2015 г. начнут действовать поправки, внесенные в ст. 1. «Сфера применения настоящего Федерального закона», которые устанавливают, что особенности проведения проверок в сфере:
могут устанавливаться другими федеральными законами. С 01 июля 2015 г. вступает в законную силу дополнительно введенная статья 13.3. «Единый реестр проверок». Генеральная прокуратура РФ будет обязана обеспечить ведение единого реестра проверок с размещением информации о проверках на специализированно сайте в сети «Интернет». В открытом доступе будет размещена информация:
Правила формирования и ведения единого реестра проверок должны быть утверждены Правительством РФ. Также с 01 июля 2015 году вступают в силу положения закона о том, что при проведении проверки должностные лица не вправе проверять:
Напоминаем предпринимателям и организациям, что вы уже можете узнать, включено ли ваше предприятие в планы проверок на 2015 год. Посмотреть, будет ли у вас плановая проверка, вы можете в сети Интернет бесплатно, без чьей-либо помощи на сайте Генеральной прокуратуры РФ http://plan.genproc.gov.ru/plan2015/. В соответствии с частью 7 статьи 9 главы 2 Федерального закона №294 «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» в данном разделе сайта Генеральной прокуратуры размещён сервис поиска по утверждённому ежегодному сводному плану проведения плановых проверок. К сожалению, данный сервис работает не очень корректно, вам необходимо заполнить все поля поисковой формы:
То есть вам придется экспериментировать с месяцем проверки и органом государственного контроля, который, возможно будет вас проверять. Поэтому мы рекомендуем зайти на сайт прокуратуры вашего субъекта РФ, найти раздел «План проверок» и там отсмотреть информацию о возможной проверке вашего предприятия, ИП, или собственника объекта недвижимого имущества. Как показывает наш юридически опыт, мало кто из предпринимателей или руководителей (юристов) организаций, отслеживают информацию о возможных проверках, иногда об этом просто не знают, а некоторые наши клиенты привыкли, что мы это делаем для них. Для организаций и предпринимателей Курской области, вы можете посмотреть информацию о проверках здесь: http://prockurskobl.ru/plan/
Ольга Романова, адвокат, управляющий партнер ЮГ «РАТУМ»
Справка.
Законы, которыми вносятся изменения:
1. Охрана земель, государственный земельный надзор
(новеллы, вступающие в силу с 01 января 2015 г.)
1.1. С 01 января 2015 г. вступают в силу поправки, внесенные в ст. 12. «Цели охраны земель» Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), норма конкретизирована и упорядочена: «Целями охраны земель являются предотвращение и ликвидация загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель»[1].
В соответствии с терминологией, включенной в ст. 12 ЗК РФ, уточнены термины, включенные в ст. 13. «Содержание охраны земель», ст. 42. «Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков», ст.54. «Порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду ненадлежащего использования земельного участка» ЗК РФ.
1.2. Основная часть поправок касается государственного земельного надзора, муниципального земельного контроля и общественного земельного контроля. Внесены поправки в ст. 67. «Государственный мониторинг земель» в части определения понятия «государственный мониторинг земель», а также уточнения и расширения списка задач государственного мониторинга земель.
С 01 января 2015 года задачами государственного мониторинга земель являются:
Ранее нормы Земельного кодекса не включали в список задач обеспечение информацией органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан.
Государственный мониторинг теперь подразделяется на мониторинг использования земель и мониторинг состояния земель. Под мониторингом использования земель подразумевается наблюдение за использованием земель и земельных участков в соответствии с их целевым назначением, а под мониторингом состояния земель – наблюдение за изменением количественных и качественных характеристик земель.
Осуществление государственного мониторинга земель в отношении земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий, используемых или предоставленных для нужд сельского хозяйства, регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 101-ФЗ “О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения”, ранее данного уточнения не было.
Следует обратить внимание, что до 01 апреля 2015 г. порядок осуществления государственного мониторинга земель регулируется Постановлением Правительства РФ от 28 ноября 2002 г. № 846 «Об утверждении Положения об осуществлении государственного мониторинга земель» (далее – Порядок осуществления мониторинга).
Теперь под государственным земельным надзором понимается «деятельность уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, их руководителями и иными должностными лицами, индивидуальными предпринимателями (далее – юридические лица, индивидуальные предприниматели), гражданами требований законодательства Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, посредством организации и проведения проверок указанных органов, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений, и деятельность указанных уполномоченных органов государственной власти по систематическому наблюдению за исполнением требований земельного законодательства, проведению анализа и прогнозированию состояния исполнения требований земельного законодательства при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами своей деятельности» (ст.71. «Государственный земельный надзор» ЗК РФ).
1.3. 12 января 2015 г. вступает в силу Постановление Правительства РФ от 02 января 2015 г. № 1 «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре».
Согласно указанного Положения, государственный земельный надзор осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору и Федеральной службой по надзору в сфере природопользования и их территориальными органами.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальные органы осуществляют государственный земельный надзор за соблюдением:
Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) и ее территориальные органы осуществляют государственный земельный надзор за соблюдением:
Полномочия Россельхознадзора осуществляются исключительно в отношении земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.
Федеральная служба по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор) и ее территориальные органы осуществляют государственный земельный надзор за соблюдением:
Полномочия, Росприроднадзора, осуществляются в отношении земель всех категорий, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.
1.4. При осуществлении государственного земельного надзора в отношении органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, граждан применяются положения Федерального закона от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».
По результатам проверок составляется акт, к которому прилагается предписание об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения. В случае, если выявленные нарушения не устранены в установленный предписанием срок, то не позднее чем через 30 дней со дня привлечения виновного лица к административной ответственности за неисполнение предписания, уполномоченные надзорные органы передают информацию о неисполнении предписания в:
1.5. Земельный кодекс дополнен статьями 71.1. «Особенности организации и проведения проверок соблюдения требований земельного законодательства» и 71.2. «Административное обследование объектов земельных отношений».
Плановые проверки проводятся в соответствии с ежегодными планами проведения плановых проверок не чаще чем один раз в три года, при этом ежегодный план подлежит согласованию с органами прокуратуры.
Внеплановые проверки проводятся в случаях:
Внеплановые проверки проводятся после согласования с органом прокуратуры по месту нахождения объекта земельных правоотношений, являющегося предметом внеплановой проверки.
Под административным обследованием понимается исследование его состояния и способов его использования на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной в ходе осуществления государственного мониторинга земель, документов, подготовленных в результате проведения землеустройства, информации, полученной дистанционными методами (дистанционное зондирование (в том числе аэрокосмическая съемка, аэрофотосъемка), результаты почвенного, агрохимического, фитосанитарного, эколого-токсикологического обследований) и другими методами.
Порядок проведения и форма акта административного обследования должны быть утверждены Правительством РФ (проект на рассмотрении).
1.6. Внесены существенные изменения в ст. 72. «Муниципальный земельный контроль» и добавлена ст. 72.1. «Общественный земельный контроль» ЗК РФ. Органы местного самоуправления осуществляют земельный контроль в отношении объектов земельных отношений, расположенных в границах данного органа местного самоуправления. Если органами местного самоуправления выявлены признаки нарушения земельного законодательства, то по итогам земельного контроля направляется акт в орган государственного земельного надзора. Орган государственного земельного надзора обязан в срок не позднее чем пять рабочих дней со дня поступления акта проверки принять решение о возбуждении дела об административном правонарушении или решение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении.
2.1. Ст. 6. «Объекты земельных отношений» ЗК РФ дополнена пунктом 3, где дается новое определение земельного участка: «Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки». Ранее понятие земельного участка было регламентировано ст.11.1. ЗК РФ.
2.2. Вводятся новые правила образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.11.3. ЗК РФ). Образование земельных участков осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:
Установлены правила раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования (п.7.ст.11.4. ЗК РФ).
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:
При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок (п.7 ст. 11.7. «Перераспределение земельных участков» ЗК РФ).
Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов (п.7 ст. 11.9. ЗК РФ).
2.3. В ЗК РФ введена дополнительная статья 11.10. «Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории».
Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.
Также данной статье введены исключения, когда обеспечение подготовки схемы расположения земельного участка может быть возложено на граждан или юридические лица:
Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, срок действия решения – 2 года. Решение направляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия решения в ФГБУ «ФКП Росреестра» (соответствующий филиал). Схема и решение подлежат отображения на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц.
2.4. Внесены существенные изменения в Главу IV. ЗК РФ, в новой редакции наименование главы звучит следующим образом: «Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное пользование земельными участками». Из главы полностью исключены понятия «постоянное (бессрочное) пользование» и «пожизненное наследуемое владение» (ст.ст. 20, 21 ЗК РФ) в связи с включением в ЗК РФ новой главы V.I. «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которая с 01 марта 2015 г. регулирует порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование).
Статья 22. Сравнительный анализ.
Исключено понятие «частный сервитут», теперь устанавливается единый термин «сервитут» (ст. 23. ЗК РФ).
Исключено понятие «Безвозмездное срочное пользование земельными участками», с 01 марта 2015 г. применяется термин «безвозмездное пользование земельными участками» (ст. 24. ЗК РФ), также уточнен порядок заключения договора безвозмездного пользования земельным участком.
2.5. Из главы V. «Возникновение прав на землю» исключены статьи 28-34, в связи с дополнением Земельного кодекса РФ Главой V.I. «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».
Касательно изменений в вышеуказанную главу, будет подготовлен дополнительный материал.
[1] Выделен текст, включенный в новую редакцию статьи.
6 февраля 2015 года Ольга Романова примет участие в работе VI Международной конференции “Где маржа?”
Основные темы Конференции:
Санкции, антисанкции, макроэкономика: равнодействующие этих процессов для отечественных аграрников
Кто выигрывает, кто проигрывает. Учимся вместе: можно ли выжать из ситуации максимум и не потерять минимум
Мировое сельское хозяйство: текущая ситуация и прогноз
Маржа по регионам и культурам: уроки прошлых лет и сценарные прогнозы на 2015/16 г.
Big Data (Большие Данные) всерьез и надолго: хай-тэк революция в сельском хозяйстве
Как не выпасть из глобального контекста. Первая крупная публичная дискуссия в России с участием зарубежных экспертов
Государственное регулирование: болевые точки
Участвуют руководители крупнейших отраслевых ассоциаций, агробизнесмены, государственные чиновники
http://www.ikar.ru/gdemarzha/participants/
11 декабря 2014 г. Ольга Романова (адвокат, управляющий партнер) приняла участие в работе I-ой Всероссийской конференции экспертов, работающих в рамках Института Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей на условиях “pro bono publico”.
Конференция экспертов “pro bono publico” прошла в рамках работы IV Всероссийской конференции уполномоченных по защите прав предпринимателей.
На конференции традиционно обсуждались актуальные вопросы защиты прав предпринимателей, для экспертов были проведены семинары по вопросам информационной безопасности при работе с обращениями предпринимателей, открытое заседание Общественного Совета «Центра Общественных процедур «Бизнес против коррупции».
http://ombudsmanbiz.ru/category/novosti/
1. Ставка 0 % по налогу на прибыль для сельхозтоваропроизводителей
До 31.12.2012 г. нулевая ставка по налогу на прибыль для сельхозтоваропроизводителей была установлена ст. 2.1 Федерального закона от 06.08.2001 № 110-ФЗ, а начиная с 01.01.2013 г. она внесена в НК РФ, пп.1.3. ст. 284.
Для применения этой ставки организация-сельхозтоваропроизводитель должна отвечать критериям, содержащимся в п. 2 ст. 346.2 НК РФ, а рыбохозяйственная организация — в подп. 1 или 1.1 п. 2.1 ст. 346.2 НК РФ (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 07.05.2013 № 94-ФЗ).
Условия получения статуса – доля доходов от реализации сельскохозяйственной продукции собственного производства, включая продукцию ее первичной переработки, произведенную из сельскохозяйственного сырья собственного производства должна составлять не менее 70%.
Сельскохозяйственная продукция, полученная по договорам услуг с другими сельхозорганизациями (выращивание животных), считается продукцией собственного производства, так как отражается на балансе организации-заказчика. Данный вывод подтверждается сложившейся судебной практикой.
Порядок получения статуса сельхозтоваропроизводителя для применения ставки 0% по налогу на прибыль.
Специальные требования установлены только для перехода на единый сельхозналог, в случае применения общей системы налогообложения налогоплательщик самостоятельно оценивает возможность применения ставки 0%.
Оценка того, является ли организация сельскохозяйственным товаропроизводителем и вправе ли она применять пониженную ставку по налогу на прибыль, осуществляется применительно к соответствующему отчетному (налоговому) периоду.
Статьей 285 Кодекса установлено, что отчетными периодами по налогу на прибыль признаются, в частности, первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года, по итогам которых налогоплательщик уплачивает авансовые платежи в счет уплаты суммы налога.
Отчетными периодами для налогоплательщиков, исчисляющих ежемесячные авансовые платежи исходя из фактически полученной прибыли, признаются месяц, два месяца, три месяца и так далее до окончания календарного года (п. 2 ст. 285 Кодекса).
В соответствии со ст. 286 Кодекса по итогам каждого отчетного (налогового) периода налогоплательщики исчисляют сумму авансового платежа исходя из ставки налога и прибыли, подлежащей налогообложению, рассчитанной нарастающим итогом с начала налогового периода до окончания отчетного (налогового) периода. В течение отчетного периода налогоплательщики исчисляют сумму ежемесячного авансового платежа.
Порядок уплаты налога на прибыль организаций и представления налоговых деклараций установлен ст. ст. 287, 289 Кодекса.
Таким образом, если по итогам I квартала текущего года доля выручки от реализации сельхозпродукции составляет менее 70% от общего объема доходов, а по итогам полугодия (нарастающим итогом) – более 70%, в отношении прибыли от реализации произведенной сельскохозяйственной продукции организация вправе применять ставку по налогу на прибыль организаций 0% по итогам полугодия. (Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ «О налогообложении прибыли организации» Письмо от 10.08.2012 № 03-03-06/1/396)
2. Специальный налоговый режим – ЕСХН.
Система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог) (ЕСХН) – это специальный налоговый режим, который разработан и введен специально для производителей сельскохозяйственной продукции.
В целях налогообложения к сельскохозяйственной продукции относится продукция растениеводства, сельского и лесного хозяйства, животноводства, в том числе полученная в результате выращивания и доращивания рыб и других водных биологических ресурсов.
Налогоплательщики – сельскохозяйственные товаропроизводители: организации и индивидуальные предприниматели, производящие сельскохозяйственную продукцию.
Рыбохозяйственные организации также признаются налогоплательщиками ЕСХН (п.2.1 ст.346.2 НК РФ)
Освобождает от налогов (подробности абз. 1 п. 3 ст. 346.1 НК):
Процедура перехода.
Переход на ЕСХН осуществляется добровольно (п.5 ст.346.2).
Для перехода на ЕСХН необходимо подать уведомление в налоговый орган о переходе на систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (форма № 26.1-1. Приложение к Приказу ФНС России от 28.01.2013 № ММВ-7-3/41@ «Об утверждении форм документов для применения системы налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей»))
Организации уведомляют налоговый орган по месту нахождения организации.
Если организация (индивидуальный предприниматель) уже осуществляет деятельность и применяет общий налоговый режим или упрощенную систему налогообложения, то перейти на ЕСХН она (он) может только с начала следующего календарного года.
До 31 декабря срок подачи уведомления для действующих организаций/ИП (для перехода на ЕСХН со следующего календарного года) (п. 2 ст. 346.3 НК)
В течение 30 дней с даты постановки на учёт организация/ИП может подать уведомление о применении ЕСХН (п. 2 ст. 346.3 НК)
Организации (индивидуальные предприниматели) не подавшие в установленные сроки уведомление не вправе применять ЕСХН.
Для применения данного режима организация-сельхозтоваропроизводитель должна отвечать критериям, содержащимся в п. 2 ст. 346.2 НК РФ, а рыбохозяйственная организация — в подп. 1 или 1.1 п. 2.1 ст. 346.2 НК РФ (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 07.05.2013 № 94-ФЗ).
Условия получения статуса – доля доходов от реализации сельскохозяйственной продукции собственного производства, включая продукцию ее первичной переработки, произведенную из сельскохозяйственного сырья собственного производства должна составлять не менее 70%.
Сельскохозяйственная продукция, полученная по договорам услуг с другими сельхозорганизациями (выращивание животных), считается продукцией собственного производства, так как отражается на балансе организации-заказчика. Данный вывод подтверждается сложившейся судебной практикой.
Не вправе применять ЕСХН: организации и индивидуальные предприниматели, занимающиеся производством подакцизных товаров, организации, осуществляющие деятельность в сфере игорного бизнеса, а также казенные, бюджетные и автономные учреждения.
Объектом налогообложения по ЕСХН являются доходы уменьшенные на величину произведенных расходов (п. 2 ст. 346.4 НК)
Налоговая база – денежное выражение дохода, уменьшенное на величину произведенных расходов. Налоговая ставка 6%
Налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов уменьшенные на величину произведенных расходов (п.1 ст. 346.6 НК РФ)
Доходы и расходы определяются нарастающим итогом с начала года
Можно уменьшить налоговую базу на сумму убытка, полученного в предыдущих годах (п. 5 ст. 346.6 НК)
Некоторое время назад, в процессе оформления прав на земельные активы, мы (наши клиенты) получили неожиданный отказ от регистрации сделок купли-продажи земельных долей от Росреестра. Положения ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» были соблюдены полностью. Как выяснилось в последствии, Росреестр применяет собственное толкование данной нормы закона, ограничительное. По версии Росреестра, на совершение сделок купли-продажи земельных долей требуется получение согласие других собственников земельных долей, даже в случае, если количество собственников превышает 5 человек.
Что это значит? А это значит, что в очередной раз может затормозится процедура оформления прав на земли сельхозназначения, и введение их в оборот. Большинство арендаторов стремятся закрепить свои права на земли путем выкупа земельных долей, и это правильно. Эффективное земледелие требует инвестиционных вложений, которые окупается минимум за 6 лет. И что делает Росреестр? Он просто в очередной раз своими вольными трактовками бьет сельхозтоваропроизводителей по рукам. Почему аграрные компании стремятся оформить права собственности, а не аренды в землях, которые находятся в общей долевой собственности? Да потому, что очень высок риск выдела из земельного участка лиц, которые не будут ее обрабатывать, но будут спекулятивно использовать сложившуюся ситуацию, шантажировать сельхозтоваропроизводителя.
Нам удалось отстоять права наших клиентов, но радоваться пока рано, впереди вступление в силу решения Арбитражного суда Курской области с которым вы можете ознакомиться здесь – http://kad.arbitr.ru/PdfDocument?id=c90d1c0d-20dc-46ba-bfdf-d9aa49801c48
Любой земельный участок характеризуется принадлежностью к определённой категории и имеет установленный вид использования. Согласно Земельному кодексу РФ (ст.7), все земли делятся на семь категорий, определяющих вид целевого назначения земли, а именно земли:
Одним из самых принципиальных вопросов, связанных с определением вида разрешенного использования земельных участков, является вопрос о классификации видов разрешенного использования, устанавливаемых в отношении земельных участков. Отсутствие четкого перечня создавало сложности для землепользователей. В течение нескольких лет Минэкомразвития России разрабатывал классификатор видов разрешенного использования земельных участков.
8 сентября в Минюсте был зарегистрирован Приказ Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Приказ вступает в силу по истечении 90 дней после его официального опубликования. Приказ был опубликован 24 сентября 2014 г. в «Российской газете» и вступает в силу с 23 декабря 2014 г. (http://www.rg.ru/2014/09/24/uchastki-dok.html)
Классификатор определяет, что может делать собственник на своей земле. Все земельные участки разделены по видам использования на 12 групп, которые в свою очередь делятся на подгруппы. Следует отметить, что виды разрешенного использования, установленные классификатором, могут входить в разные категории, определенные ст. 7 Земельного кодекса РФ. Например, земли населенных пунктов могут включать в себя земельные участки под жилой застройкой, объектами предпринимательства, транспорта, обеспечения вооруженных сил, деятельности по особой охране и изучению природы (исторические памятники).
Таблица 1. Соотношение категорий земель, установленных Земельным кодексом РФ и классификатором
|
Категории земель, согласно Земельного кодекса РФ |
Виды разрешенного использования земельного участка по классификатору |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Сельскохозяйственное использование, включает 18 подкатегорий. |
| Общее пользование территории, включает 3 подкатегории | |
| Земли населенных пунктов | Жилая застройка, включает 7 подкатегорий. |
| Общественное использование объектов капитального строительства, включает 10 подкатегорий | |
| Предпринимательство, включает 9 подкатегорий | |
| Отдых (рекреация), включает 5 подкатегорий. | |
| Транспорт, включает 5 подкатегорий | |
| Обеспечение вооруженных сил | |
| Деятельность по особой охране и изучению природы, включает 3 подкатегории | |
| Общее пользование территории, включает 3 подкатегории | |
| Земли промышленности, энергетики, транспорта связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения | Общественное использование объектов капитального строительства, включает 10 подкатегорий |
| Предпринимательство, включает 9 подкатегорий | |
| Производственная деятельность, 9 подкатегорий | |
| Транспорт, включает 5 подкатегорий | |
| Обеспечение вооруженных сил | |
| Общее пользование территории, включает 3 подкатегории | |
| Земли особо охраняемых территорий и объектов | Отдых (рекреация), включает 5 подкатегорий. |
| Транспорт, включает 5 подкатегорий | |
| Обеспечение вооруженных сил | |
| Деятельность по особой охране и изучению природы, включает 3 подкатегории | |
| Общее пользование территории, включает 3 подкатегории | |
| Земли лесного фонда | Отдых (рекреация), включает 5 подкатегорий. |
| Транспорт, включает 5 подкатегорий | |
| Обеспечение вооруженных сил | |
| Деятельность по особой охране и изучению природы, включает 3 подкатегории | |
| Лесная, включает 5 подкатегорий | |
| Земли водного фонда | Отдых (рекреация), включает 5 подкатегорий. |
| Транспорт, включает 5 подкатегорий | |
| Обеспечение вооруженных сил | |
| Деятельность по особой охране и изучению природы, включает 3 подкатегории | |
| Водные объекты, включает 3 подкатегории | |
| Земли запаса | Общее пользование территории, включает 3 подкатегории, в том числе категория запас. Запас – отсутствие хозяйственной деятельности. |
Каждый вид использования земельных участков допускает также размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных и автомобильных дорог общего пользования), защитных сооружений (насаждений), информационных и геодезических знаков, если федеральным законом не установлено иное.
Безусловно, что необходимо было определить подкатегории, конкретизирующие использование земельных участков, но насколько было целесообразно осуществлять классификацию, которая не всегда стыкуется с определениями состава земель, установленных Земельным кодексом, покажет время. На мой взгляд, взгляд практикующего юриста, такая классификация может вызвать вопросы, при определении кадастровой стоимости земельных участков, т.к. вид разрешенного использования является одним из основных факторов, влияющих на кадастровую стоимость.
Классификатор вводит виды использования, которые ранее не были установлены действующим законодательством, следовательно, не применялись при расчете кадастровой стоимости на земельный участок.
Законом предусмотрен, что разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (Федеральный закон от 23 июня 2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»), это значит, что переоформлять документы на земельные участки (кадастровые паспорта, свидетельства о праве собственности на земельные участки), которые выданы до вступления в силу классификатора, то есть до 23 декабря 2014 г., переоформлять не надо.
Кроме того, следует обратить внимание, что теперь можно самостоятельно выбирать любой вид разрешенного использования земельного участка из предусмотренных зонированием территорий без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Но данное положение относиться только к территориям, использование которых регулируется градостроительным законодательством. Действие градостроительных регламентов, планы землеустройства и застройки не распространяются, например, на сельскохозяйственные земли, земли особо охраняемых территорий.
Предполагается, что изменение разрешенного вида использования внутри одной категории должно производится по заявлению заинтересованной стороны, путем внесения изменений в кадастровый паспорт земельного участка и единый государственный реестр прав на объекты недвижимого имущества.
Например, можно будет внести изменения в категории земли сельскохозяйственного назначения с растениеводства на животноводство, т.к. категория земли не изменяется. Но нормативного акта, регламентирующего данную процедуру пока нет, следовательно, можно предположить, что заявителям будет дан отказ на внесение изменений в разрешенный вид использования внутри одной категории земель, и, как всегда, споры будут решаться в суде.
Ранее в Минэкомразвития РФ уже поступали вопросы о возможности изменения разрешенного вида использования земельного участка сельскохозяйственного назначения без изменения его категории, письмом от 08 июля 2011 г. № 14310-ИМ/Д23 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» дано разъяснение, что действующее законодательство не содержит однозначных норм, регулирующих порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. По мнению Минэкономразвития России, до внесения в законодательство Российской Федерации соответствующих изменений государственный кадастровый учет изменений земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения в связи с изменением вида разрешенного использования может быть осуществлен в случае представления в орган кадастрового учета решения главы местной администрации, принятого с учетом публичных слушаний, об изменении одного вида разрешенного использования такого земельного участка на другой вид в порядке, установленном пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации”. То есть упрощенная процедура после введения в действие классификатора действовать не будет, если не будут приняты дополнительные нормативные акты.
Таблица 2. Классификация земель сельхозназначения
|
Сельскохозяйственное использование – ведение сельского хозяйства |
|
| Растениеводство | Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур |
| Овощеводство | |
| Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур | |
| Садоводство | |
| Выращивание льна и конопли | |
| Животноводство
|
Скотоводство |
| Звероводство | |
| Птицеводство | |
| Свиноводство | |
| Пчеловодство | |
| Рыбоводство | |
| Научное обеспечение сельского хозяйства | |
| Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции | |
| Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках | |
| Питомники | |
| Обеспечение сельскохозяйственного производства | |
Ольга Романова, адвокат, управляющий партнер
